Cải tạo nhà cũ

1. Khi nào nên cải tạo nhà cũ?

Không phải căn nhà nào cũng phù hợp để cải tạo. Nếu căn nhà chỉ xuống cấp nhẹ, chủ nhà có thể lựa chọn phương án cải tạo thiết kế lại nhà, nhưng nếu căn nhà đã quá tồi tàn, chủ nên chọn phương án xây mới. Dưới đây là một số dấu hiệu giúp chủ nhà xác định căn nhà nên cải tạo hay xây mới:

1.1. Dấu hiệu cho biết căn nhà cũ cần được xây mới

• Căn nhà cũ đã bị xuống cấp trầm trọng, có nhiều vị trí bị mục nát, thấm dột, bung vữa, thép chịu lực bị lộ ra ngoài,… và nếu thay đổi công năng, thì sẽ làm ảnh hưởng đến kết cấu căn nhà.
• Chi phí cải tạo căn nhà cao hơn hoặc bằng chi phí xây mới một căn nhà tương đương.
• Mong muốn về thời gian sử dụng nhà lâu (khoảng từ 25 – 30 năm hoặc lớn hơn), nhưng việc cải tạo chỉ có thời gian sử dụng ngắn khoảng 5 – 10 năm.

Vì vậy, để đảm bảo sự an toàn, bền vững của công trình cũng như tối ưu chi phí, chủ nhà nên lựa chọn phương án xây nhà mới.

1.2. Dấu hiệu cho biết nên cải tạo căn nhà cũ

• Nhà cũ đã bị xuống cấp như lớp có sơn nhạt màu, bong tróc,… nhưng kết cấu khung nhà vẫn còn chắc chắn.
• Nhà cũ có phong cách thiết kế đã lỗi thời, không còn phù hợp với sở thích của chủ nhà
• Diện tích của căn nhà cũ không đủ để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của các thành viên trong gia đình và chủ nhà muốn mở rộng bằng cách cơ nới hoặc nâng tầng
• Nhà cũ bị thiếu sáng, chật chội và chủ nhà muốn thay đổi không không gian sống trở nên rộng rãi và thoáng mát hơn bằng cách bố trí lại công năng, vị trí các phòng,…

Nếu căn nhà cũ của chủ nhà thuộc những tình huống như trên, chủ nhà nên chọn phương án cải tạo nhà để tiết kiệm chi phí, thời gian mà hiệu quả đem lại cũng không hề kém cạnh so với xây mới.

2. Quy trình cải tạo nhà cũ

Nếu căn nhà đủ điều kiện để cải tạo, chủ nhà sẽ cần nắm rõ quy trình cải tạo nhà cũ để có sự chuẩn bị tốt nhất cũng như giúp quá trình diễn ra suôn sẻ. Quy trình cải tạo sửa chữa nhà cũ có 10 bước, cụ thể:

Bước 1: Xác định rõ mục đích và ngân sách cải tạo nhà cũ

Chủ nhà cần nắm rõ mục đích cải tạo nhà, chẳng hạn như mở rộng diện tích, phục vụ kinh doanh, thay đổi phong cách,… Từ đó, chủ nhà có thể dễ dàng tham khảo, dự trù một số hạng mục cần cải tạo và xác định được ngân sách cần chi.

Bước 2: Lựa chọn nhà thầu thi công cải tạo nhà cũ

Nhà thầu thi công là đơn vị chịu trách nhiệm về việc xây dựng, lắp đặt, hoàn thiện và bàn giao công trình theo yêu cầu của chủ nhà. Họ có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng, tiến độ và chi phí của dự án.

Vì vậy, khi lựa chọn nhà thầu thi công cải tạo nhà cũ, chủ nhà nên chọn nhà thầu thi công uy tín và đáng tin cậy, cụ thể:

• Nhà thầu thi công cần có năng lực chuyên môn cao, đã từng thực hiện các dự án cải tạo nhà cũ thành công
• Quy trình làm việc cần minh bạch và có chính sách bảo hành, bảo trì cụ thể, rõ ràng
• Có nhiều đánh giá tốt từ các khách hàng cũ
• Báo giá thi công cải tạo nhà cũ của nhà thầu cần phù hợp với ngân sách của chủ nhà
• Với các công trình hiện đại, chủ nhà có thể cân nhắc trao đổi với nhà thầu về việc tích hợp các thiết bị thông minh vào không gian sống.

Bước 3: Khảo sát hiện trạng nhà cũ

Sau đó, chủ nhà và nhà thầu thi công sẽ có buổi hẹn để khảo sát hiện trạng nhà cũ. Một số hạng mục quan trọng khi khảo sát hiện trạng nhà cũ như:

• Kết cấu chịu lực của các hệ thống móng, dầm, cột,…
• Tình trạng ẩm mốc của các mảng tường/trần nội và ngoại thất hay sân thượng, nhà vệ sinh,…
• Hệ thống đường điện – nước và hệ thống cửa ra vào, cửa sổ
• Các vấn đề về thoát hơi, rò rỉ nước nước từ mái nhà,… tại vị trí giáp ranh với nhà hàng xóm,…
• Hệ thống nhà vệ sinh: kiểm tra tình trạng ống thoát nước, khả năng xả của bồn cầu, đặc biệt lưu ý những khu vực dễ bị tắc do giấy vệ sinh tích tụ lâu ngày, hoặc có mùi hôi do hệ thống thoát khí kém. Đây là các lỗi thường gặp ở nhà phố cũ, nếu không xử lý triệt để sẽ gây bất tiện nghiêm trọng sau cải tạo.

Bước 4: Lựa chọn phong cách thiết kế và hoàn thiện bản vẽ thiết kế

Chủ nhà nên chia sẻ rõ yêu cầu cải tạo thiết kế lại nhà (thay đổi diện mạo, tăng diện tích sử dụng,…) và những phong cách thiết kế mong muốn cho nhà thầu. Từ đó, dựa trên nhu cầu, phong cách và hiện trạng căn nhà, nhà thầu sẽ tổng hợp và đưa ra cho  chủ nhà bản vẽ thiết kế tối ưu nhất.

Khi nhận được bản vẽ thiết kế hoàn thiện, chủ nhà cần đánh giá kỹ lưỡng bản thiết kế theo một số tiêu chí như:

• Phù hợp với khung nhà cũ: Bản thiết kế căn nhà mới cần phải phù hợp với kết cấu chịu lực của căn nhà cũ, nếu không, nhà thầu cần phải đưa ra các biện pháp gia cố phù hợp.
• Yếu tố thẩm mỹ: Thiết kế căn nhà mới cần phải có tính thẩm mỹ cao và phù hợp với phong cách mà chủ nhà mong muốn.
• Công năng sử dụng: Bản thiết kế nhà mới cần phải bố trí công năng sử dụng phù hợp và nên tận dụng tốt đa diện tích căn nhà.
• Khả năng đón sáng: Bản thiết kế cần bố trí kích thước cửa sổ, cửa ra vào sao cho phù hợp để căn nhà có khả năng đón sáng tối ưu.
• Khả năng chống nóng: Nếu căn nhà có mặt tiền đón nắng là hướng Tây, bản thiết kế cần đảm bảo có đủ các thiết bị chắn nắng, vật liệu xây dựng phù hợp.
• Chi phí cải tạo: Bản thiết kế không nên vượt quá ngân sách và đánh giá xem nên cắt bỏ hạng mục hay thay đổi hạng mục nào để tiết kiệm chi phí.

Nếu bản thiết kế đảm bảo các tiêu chí trên, chủ nhà có thể chuyển sang các bước tiếp theo. Ngược lại, chủ nhà có thể trao đổi thêm với nhà thầu về những điểm chưa ưng ý để họ điều chỉnh, thay đổi.

Bước 5: Chuẩn bị hồ sơ, giấy phép xin cải tạo nhà cũ

Nếu căn nhà cũ thuộc diện cải tạo:

• Thay đổi kết cấu chịu lực (như nâng tầng)
• Thay đổi công năng sử dụng (như cải tạo sửa chữa nhà để kinh doanh, làm văn phòng, cho thuê,…)

Chủ nhà cần tiến hành nộp đơn xin giấy cấp phép cải tạo nhà kèm hồ sơ thiết kế cải tạo nhà, bản vẽ hiện trạng & ảnh hiện trạng tại Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện nơi có nhà ở cần cải tạo. Ngược lại, nếu chủ nhà chỉ sửa chữa nhà cũ ở các hạng mục như sửa đường ống nước, khắc phục thấm dột trần,… thì không cần xin giấy phép cải tạo nhà.

Bước 6: Đóng gói và vận chuyển đồ đạc

Tiếp đó, khoảng 1 tuần trước khi chuyển đến nơi ở tạm thời, chủ nhà cần đóng gói và vận chuyển đồ đạc. Đối với các món đồ cá nhân, có giá trị, chủ nhà nên tự đóng gói. Đối với các thiết bị điện tử và nội thất lớn hơn, chủ nhà nên nhờ đơn vị chuyên vận chuyển.

Bước 7: Tháo dỡ các hạng mục cải tạo nhà cũ đã xuống cấp

Sau khi làm trống mặt bằng, một số hạng mục sẽ được tháo dỡ trước cải tạo như: dỡ bỏ lớp trát tường cũ, tháo sàn gạch, tháo dỡ mái nhà hoặc thay thế trần nhà,…

*Lưu ý: Tùy tình trạng của công trình, các hạng mục để tháo dỡ sẽ khác nhau.

Bước 8: Chuẩn bị vật tư và nguồn điện nước phục vụ quá trình thi công

Chủ nhà nên kiểm tra tất cả các vật tư đầu vào và đảm bảo chúng cần phải đúng so với bản thiết kế. Cụ thể các vật liệu phải có nguồn gốc, chủng loại, mã sản phẩm, màu sắc, số lượng,… đúng so với bản thiết kế, hợp đồng. Ngoài ra, nếu không có quá nhiều kinh nghiệm, chủ nhà nên phối hợp với nhà thầu uy tín hoặc thuê giám sát thi công để kiểm tra các hạng mục trên.

Bên cạnh đó, trong quá trình thi công cải tạo nhà cũ, chủ nhà cần đảm bảo nguồn điện và nước để đội thi công có thể vận hành máy móc, thắp sáng, tô trát tường hay vệ sinh mặt bằng.

Bước 9: Tiến hành cải tạo nhà

Sau khi đã hoàn tất thủ tục xin giấy phép cải tạo, vận chuyển đồ đạc, chuẩn bị vật tư xây dựng, chủ nhà sẽ tiến hành thi công cải tạo nhà. Quy trình cải tạo nhà cũ thường được tiến hành theo 3 giai đoạn:

• Giai đoạn 1: Tháo dỡ các hạng mục đã xuống cấp như dỡ bỏ lớp trát tường cũ, tháo sàn gạch, tháo dỡ mái nhà hoặc thay thế trần nhà…
• Giai đoạn 2: Tiến hành thi công, cải tạo phần thô như tường, trần, sàn, đường ống điện nước & các khu vực xuống cấp theo thiết kế cải tạo mới
• Giai đoạn 3: Bài trí nội thất

Bước 10: Nghiệm thu và bàn giao nhận nhà

Sau khi căn nhà cũ được cải tạo xong, chủ nhà sẽ tiến hành nghiệm thu và kiểm tra từng hạng mục cải tạo, bằng cách đo đạc, dùng thử và kiểm tra chất lượng,… Nếu không có sai sót, chủ nhà sẽ dọn đồ về ngôi nhà mới và nhận bàn giao nhà.

Ngoài ra, nếu sau 1 năm bảo hành, bảo trì mà vẫn có sự cố, nhà thầu sẽ vẫn bảo hành và sửa chữa cho chủ nhà.

3. Cải tạo nhà cũ nhỏ

Nhà nhỏ là những ngôi nhà có diện tích dưới 30m2. Những căn nhà này thường có không gian gian sinh hoạt hạn chế, thiếu sáng, chật hẹp và khó bố trí nội thất. Cải tạo nhà nhỏ để mở rộng không gian rộng rãi và thoáng đãng hơn là ước muốn của nhiều chủ nhà. Để giải quyết bài toán này, hãy cùng Xây Tổ Ấm khám phá các biện pháp cải tạo nhà phù hợp nhé.

3.1. Các biện pháp cải tạo nhà cũ nhỏ

Để giúp ngôi nhà nhỏ thoáng rộng hơn, chủ nhà có thể mở rộng trực tiếp diện tích hoặc sử dụng các giải pháp tối ưu không gian.

Với phương án mở rộng trực tiếp diện tích sử dụng, chủ nhà sẽ có 2 biện pháp sau:

• Xây thêm tầng: Chủ nhà cần tìm nhà thầu chuyên nghiệp để kiểm định kết cấu, khả năng chịu lực của nền móng và các cột. Nếu kết cấu hiện tại có khả năng chịu lực tốt, nhà thầu sẽ tư vấn cho chủ nhà phương án cụ thể (về số tầng có thể nâng, chiều cao của tầng mới,…). Nếu căn nhà không đủ khả năng chịu lực, nhà thầu sẽ gợi ý một số biện pháp gia cố phù hợp.
• Xây gác lửng: Căn nhà cũ cần có khả năng chịu lực tốt nhưng không cần quá cao như phương án nâng tầng. Bên cạnh đó, gác lửng cũng cần phải có chiều cao tầng lớn (H>4m) cũng như có không gian thông tầng lớn.

Còn với phương án sử dụng các giải pháp tối ưu không gian, chủ nhà có thể tham khảo các biện pháp sau:

• Thiết kế cửa kính/thêm cửa sổ để đón sáng tốt hơn: Chủ nhà có thể mở rộng cửa sổ và sử dụng cửa kính cỡ lớn. Hoặc, chủ nhà có thể bố trí thêm giếng trời, sân trước – sau để giúp ánh sáng tự nhiên tiếp cận được toàn bộ không gian, giúp căn nhà trở nên sáng sủa, thoáng đãng hơn.
• Sử dụng không gian mở, liên thông với nhau: Chủ nhà có thể phá bỏ các bức tường ngăn để tạo không gian liên thông, giúp căn nhà trở nên thoáng rộng hơn. Ngoài ra, chủ nhà có thể sử dụng các vách ngăn di động linh hoạt để đảm bảo sự riêng tư cho không gian.
• Ưu tiên chọn lựa nội thất đa chức năng:  Chủ nhà nên lựa chọn nội thất có thể thực hiện nhiều nhiệm vụ khác nhau. Ví dụ, bàn học kết hợp với ngăn kéo để lưu trữ đồ, giường ngủ có khả năng mở rộng và thu gọn khi không sử dụng,…
• Sử dụng tông màu sáng để tạo không gian sạch sẽ, thoáng đãng: Không gian nhà nhỏ sẽ trông rộng rãi hơn so với diện tích thực nếu chủ nhà lựa chọn màu sơn tường là các gam màu sáng hoặc trung tính như trắng, vàng, xám,…
• Sử dụng kệ đựng đồ khi cải tạo nhà: Chủ nhà vừa có thể sử dụng tủ kệ để phân vùng không gian và lưu trữ đồ. Chẳng hạn như, tủ đựng đồ kèm giường ngủ/bàn làm việc hay bàn ăn kèm tủ bếp/ngăn kéo,…